• 小澤辰雄

買ったときより高く売れなきゃ、売らなきゃいい。

最終更新: 2019年2月23日

ルーセントの小澤辰雄です。投資物件

のオーナーさんであればいずれはおと

ずれる物件の売却。売りたいけど安く

なってしまったら売る意味がないし、

今回はそんな売却の考え方についてで

す。

ある日、一本の電話が鳴りました。そ

れは売主さんから売却相談の電話で、

5年保有したアパートの売却を考えて

いるというものでした。インターネッ

トに掲載されている物件が値上がりし

ているのを見て、自分の物件も高く売

れるのではないかと考えたようです。


どの売主さまも売却の相談をする時点

で、この価格以上だったら売りたい、

と心の中で決めている価格があります。

今回の売主さんは他の不動産会社で一

度査定をしてもらったようですが、納

得のいく価格ではなかったようです。


別の記事でお話したのですが、私が査

定するときには3つの価格を提示して、

なるべく高値で売却してもらう事を目

的としています。



今回はこの3つの価格の中で一番高値

で売却することができました。正直言

って、この一番高値で売れることはほ

とんどありません。そのことを最初に

売主さんにお伝えしていたので、ちょ

っとビックリしていました。しかも売

り出してから約一週間でです。



どの物件もそうですが、売却するとき

に最も重要なのは『利益』を残せるか

ということです。当たり前のことです

がキャッシュフローや物件の維持費、

減価償却、保険、税金などいろいろな

お金の流れが交差している為、不動産

の利益は結構認識しづらいものなので

す。


しかしシンプルに考えてください。買

った時より高く売ることができれば、

よほどの事がなければ利益が得られま

すよね。物件自体の値上がりを売却理

由の根拠とすることで、利益をしっか

り残すことができるのです。


その値上がり幅の目安としては買った

価格より大体1割、最高でも2割程度の

値幅までが良いでしょう。なぜかと言

うと、世界経済が悪い時と良い時で、

不動産の変動値幅がおおまかに見て2

割前後だからです。


リーマンショックなどの経済暴落時、

多くの物件が現在の不動産価格より約

2~3割ほど安く売られていました。不

動産業者のみが見ることが出来るレイ

ンズ(売り出されている物件情報や、

過去の成約事例などが見られるサイト)

などの成約事例を見ても明らかです。


株取引などの心得に(頭とシッポはく

れてやれ)という言葉があります。こ

れは価格変動のなかで最安値から最高

値までの値幅すべてを得るのはどんな

投資家でも難しい。という意味が込め

られています。その値幅の中の確かな

利益だけを得たほうが効率が良いとい

う意味であり、不動産市場にも同じこ

とが言えるのです。


もちろん人によって利益の残し方はさ

まざまありますが、買ったときより高

く売る。これは出口戦略の一つとして、

間違いありません。うまく売却できた

売主さんをみても例外はありません。


結論としては『買ったときより高く売

れなければ、売らなければいい』ので

す。売り出してみてあまりにも問い合

わせがなければ、売るのをやめるオー

ナーさんもたくさんいます。


売りたいな~と考えている方は、とり

あえず売り出してみる。そうしたら高

く売れちゃうかもしれませんよ。

おしまい。



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