• 小澤辰雄

再建築不可は、手強い・・

最終更新: 2019年2月23日

ルーセントの小澤辰雄です。投資物件

のオーナーさんであれば、いずれおと

ずれる売却。今回は再建築ができない

物件で、売却できなかった時のお話で

す。



過去の案件で、駅から徒歩1分という

好立地の物件がありました。しかしこ

の物件は市町村に認められた道路に接

しておらず、物件の再建築ができない

物件だったのです。



利回りも12%以上あった為お客さん

からの問い合わせは多い物件でした。

私のお客さんにも買いたいという買主

さんが何人か居たのですが、再建築不

可の物件は



「やはり銀行融資がつかない」



なぜかと言うと、銀行は買主さんが購

入する土地と建物を担保にしてお金を

貸すからです。買主さんが返済できな

くなってしまった時にその土地と建物

を「すぐ」現金化して融資したお金の

大半を回収します。



再建築ができないと土地としての利用

価値が低く、流動性がも低いと見られ

てしまうのです。そうすると「すぐ」

現金を回収できないと予測される為、

融資をしてくれない銀行が多いのです



しかし今回

物件条件は悪くなかった為、購入する

物件とは別に担保物件を持っている方

が、買いたいと言ってきたのです。



お客さまの資金状況を事前に融資担当

へ確認したところ、十分融資可能とい

う回答だったため契約することになり

ました。



ところが



当初は「2週間以内に承認が出せます

」と聞いていたのですが、二ヵ月経っ

ても三ヵ月経っても承認がおりてこな

いのです。



その間、銀行に何度か確認したのです

が毎回「案件が多くてなかなか審査が

進んでいません、もう少しお待ちくだ

さい」と言われるのです。



今までの経験から、ここまで審査が長

引いて承認がおりたケースはほとんど

なく、またもイヤな予感がします。



そして銀行から連絡が来たのです。


「スイマセン…物件価格の

半分までしか融資できません」


あ、そうですか。。



なぜ融資否決になってしまったのか理

由は教えてもらえませんでしたが、売

主さんにその結果を報告しないといけ

ません。



売主さんもそれを聞いて、ガックリと

肩をおしてしまいました。実は売主さ

ん、私に依頼する以前にも他の不動産

会社で契約をしたそうなのです。


ですが、その時もやはり融資が出なか

ったため解約になってしまっていたの

です。



物件条件は良いのに、銀行融資がつか

ない事が原因でなかなか売れない物件

を見ると、ほんとにもったいないなと

感じてしまいます。



このように、再建築ができない物件の

売却は通常の物件売却にくらべて時間

がかかる事がほとんどです。売り出す

場合は期間に余裕をもって、ゆっくり

売り出すほうが良さそうです。



最終的にこの物件をうまく売却してい

ただくことはできませんでした。私も

売却担当として正直言ってくやしい出

来事です。どんな条件の物件でも、委

任をいただいたからにはうまく売却し

ていただきたいものです。



おしまい


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