• 小澤辰雄

元号が変わると、何か影響するの?

ルーセントの小澤辰雄です。投資物件

のオーナーさんであれば、いずれおと

ずれる売却の時。今回は天皇陛下の退

位即位によって発表される「元号」が

不動産に影響するのか考えてみます。



みなさんは「大正築の投資物件」と聞

いてどんなイメージを持ちますでしょ

うか。急に何を言い出すんだと思うこ

とでしょう。


「イメージ」というのはあいまいなも

のですが、買主さまが物件購入の判断

をするときに、実は大きく影響してい

るものなのです。



そしてこの「イメージ」が変わる時が

近づいています。



そうです。

天皇陛下の退位即位による

「新元号」の発表です。



新元号になると、昭和という時代が2

世代前になり、少し遠い過去のイメー

ジになるのです



現在で考えると、昭和築の物件は今後

「大正築の物件イメージ」となります。



実質的な物件条件と関係はありません

が、実はこのイメージ(印象)は見えな

い所で買主さまの購入判断を左右して

いるのです。



思い浮かべてみてください。


あなたは購入を検討している物件があ

ります。


その物件は資産価値も高く、満室の状

態です。収益物件としては優良な物件

であり、買いたい。と考えています。


ただし、その物件は昭和56年より以

前に建築された旧耐震基準の物件だっ

たのです。


あなたは一瞬、きっとこう考えると思

います。「古いけど大丈夫かな?」



収益物件の良し悪しは築年数で決まる

ものではありません。しっかり手入れ

をしていれば昭和56年以前の物件に

も優秀な物件はたくさんあるからです。



しかし今後の修繕や出口戦略を考えた

ときに、「築古のイメージ」に不安を

感じて購入を見送る買主さまが多いこ

とも事実なのです。



つまり今後、

昭和築の物件は「築古のイメージ」に

なり、購入見込み客の人数が減ると予

想されるのです。



不動産投資の上級者は、その事もしっ

かり考えて判断するので問題ありませ

んが、そのほかの投資家さまとしては

心理的ハードルは上がりそうです。



また、銀行もこのような節目を理由に

融資基準が変わることもあるので、そ

こも注意しておきたいですね。



私も昭和築の物件オーナーです。10

年以上は保有をして残債を半分以下に

する。もしくは建替えをして長期保有

を「出口戦略」として購入しました。



まだ明確な出口戦略をお持ちでない方

も、売却タイミングを考えるキッカケ

になれば嬉しいです。




おしまい

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