• 小澤辰雄

中間省略もやりかた次第

最終更新: 2019年2月23日

ルーセントの小澤辰雄です。投資物件

のオーナーさんであれば、いずれ訪れ

る物件の売却。今回は中間省略という

取引をしたときのお話です。

私がいつも通りお客さんに物件を紹介

していると、ある不動産会社の仕入れ

担当者が『この物件資料をください』

と鼻息を荒くして言ってきました。


すぐに手元にある資料をすべて渡しま

した。すると数日後、その担当者から

連絡がきて


『中間省略で買いたいです』

と言うのです。


中間省略売買はほとんどの場合が転売

目的のため、イヤがる売主さんも多い

取引です。念のため売主さんに聞いて

みると『私は希望額で売れるなら何で

もいいよ』という返答だったので話を

進めることになりました。

簡単に中間省略の流れを説明するとこ

うになります。


売主A→(買主A売主B)→買主B

一般的な不動産取引では

売主A→買主Aに売り渡して完了で

す。しかし中間省略では同時にもう一

人の買主Bが物件を購入するのです。


うまく売買が行われると、

登記上では(買主A売主B)の名義は省

略されて買主Bの名義だけが登記されま

す。


そのため『中間省略』という呼び方を

されるのです。

実は、

中間省略を行う会社の中にはあまり誠

実ではない会社もたくさんあります。


始めは『現金で購入するのでいつでも

契約できます』などと良い条件ばかり

言ってきますが、いざ契約日が近づく

と、


『やっぱりもう少し減額してくれない

と買えません』『契約日を伸ばしてく

ださい』なんて急に態度が変わること

もよくあります。



なぜこんな事が起こるかと言うと、

買主Aが言う『現金で買います』とう

のは、買主Bが受ける銀行融資のお金

の事だからです。



買主Bがいない状態で契約してしまう

と実際には現金をもっていない買主A

は決済できないため、契約を先伸ばし

しようとするのです。

このような事がよく起こるため中間省

略と聞くと、みなさんあまりいい印象

を持たないのです。


とはいえ、うまく売却ができる可能性

が少しでもあるのなら最初から断って

しまうのはもったいない事ではないで

しょうか。私はどうしたらうまく取引

できるかをずっと考えていました。

そして中間省略会社の要望をしっかり

聞きながら、売主さんが不利にならな

いよう契約条件のすり合わせを入念に

行いました。


具体的な内容としては、ローン特約を

付けずに契約できるか。(ローンが否

決になってしまった場合に、契約を白

紙解約できる契約条件のこと)


これはとても重要で、もしも最終的に

買主Bのローンが否決になったとして

も、買主Aである不動産会社がキチン

と物件を買い取る。ということなので

す。


また

実際そうなった時、本当に物件を買え

るだけの資金を有しているのかとい確

認も行いました。

その結果、買主Bが見つかるまで契約

を保留することになりましたが、何か

しらの理由で買主Bが買えなかった場

合でも、最終的に買主Aが買います。

という条件にしてもえたのです。

『転売して儲けるんだからそんな条件

付けるのあたりまえじゃん』と思うか

たもいると思います。しかしこのよう

なことが起こったときに、実際すぐに

買い取ってくれる中間省略会社にあま

り出会ったことがありません。

個人売買の場合、ローンを組んで買う

人がほとんどのため契約が済んでも気

が抜けません。買主さんのローンが否

決になり、解約になってしまうケース

も多々あるからです。



しかし今回のようにローン特約を付け

ないで契約する事ができれば、買主B

のローンが通らなくても買主Aが買っ

てくれます。これは売主Aにとっても

良い条件ではないでしょうか。

このあと売主さんのプライベートなこ

とや物件に接している道路のことで少

しトラブルもありましたが、なんとか

2週間弱で契約から決済までスムーズ

に完了することができました。


そのかわり契約するまでに約4ヶ月ほ

どかかりましたが、最後はしっかり売

却することができて本当に良かったで

す。



5年以上保有したキャッシュフローに

加えて、買ったときより約20%ほど

高く売れたと、売主さんも喜んでくれ

ました。



中間省略であろうが何だろうが、うま

く売却して売主さんに喜んでもらえれ

ば私も嬉しいです。



おしまい。



●最新の融資状況や物件情報を

会員限定でメルマガ無料配信してます。

(未公開の物件も含む)

【メルマガに登録する】

※メールアドレスの入力ミスがあると、

お返事が届かない場合があります。入力

間違ったかも?と感じたら再度登録くだ

さい。



おまけ

中間省略と聞くと多くの売主さんから

『すぐに転売できるなら、最初からも

っと高く売れるんじゃないの?』と言

われたりしますが、実はそうでもあり

ません。


中間省略会社によっては外壁塗装や防

水工事、空室になった場合の家賃保証

を2年間つけたりと、個人の売主さん

にはなかなか難しいオプションをつけ

るケースもあるからです。


いわば『商品化』のようなかたちで再

販するため、その先に高く売ることが

できるのです。


もう一つ中間省略を使うメリットとし

て、個人の投資家さんへ売却した場合

より売却後のトラブルが少ないです。


中間省略会社も不動産取引のプロなの

で、きちんと物件の問題点を最初に伝

えておけば多少イレギュラーな問題が

出てきても大きなトラブルには発展し

ないのです。

中間省略もやりかた次第では悪くない

かもしれませんね。



●最新の融資状況や物件情報を

会員限定でメルマガ無料配信してます。

(未公開の物件も含む)

【メルマガに登録する】

※メールアドレスの入力ミスがあると、

お返事が届かない場合があります。入力

間違ったかも?と感じたら再度登録くだ

さい。


#不動産投資 #ルーセント #小澤辰雄

#投資物件 #売却 #アパート

#自由 #コーヒー #家族の笑顔

#収益物件 #スルガ銀行 #不動産投資ブログ

株式会社ルーセント                

免許番号:東京都知事(1)第100480号 

 

〒110-0005

東京都台東区上野3-10-7 LCビル4F     

 

電話番号      FAX

03-5812-1381   03-5812-1382